Egy üzletsor, kisebb bevásárlóközpont vagy szolgáltatóház sikerét nem önmagában az dönti el, hány üzlethelyiség található benne. Sokkal fontosabb, hogy a különböző szolgáltatások hogyan egészítik ki egymást, mennyi időt töltenek ott a látogatók, mennyire könnyű megközelíteni az épületet, és van-e okuk rendszeresen visszatérni.
A jól működő kereskedelmi központ nem egyszerűen helyiségeket ad bérbe, hanem olyan szolgáltatási környezetet alakít ki, amelyben az egyes bérlők egymás forgalmát is erősítik. Egy pékség, gyógyszertár, kávézó, edzőterem és kisebb élelmiszerbolt például más napszakokban vonzhat látogatókat, így kiegyenlítettebb lehet az egész épület napi forgalma.
Nem az üzletek száma, hanem az összetételük a döntő
Ha tíz üzlethelyiségből hat ugyanazt a vásárlói igényt célozza, könnyen kialakulhat belső verseny anélkül, hogy a központ teljes látogatottsága érdemben nőne. Más a helyzet akkor, ha a szolgáltatások különböző ügyeket oldanak meg, és egymást követő látogatásokat tesznek lehetővé.
Egy élelmiszerbolt napi rendszerességgel hozhat forgalmat, míg egy fodrászat vagy magánrendelő ritkábban, de hosszabb tartózkodással jár. Egy kávézó pedig részben azokból a látogatókból élhet, akik más ügy miatt már eleve az épületben vannak.
A bérlői mix kialakításánál ezért azt kell vizsgálni, milyen gyakran tér vissza ugyanaz az ügyfél, mennyi időt tölt helyben, és mely szolgáltatások teremtenek egymásnak plusz forgalmat.
A látogatói útvonal ugyanúgy tervezhető, mint egy üzlet belső tere
Egy kereskedelmi központban sokat számít, hogy a főbejárattól mennyire könnyen elérhetők a gyakran használt szolgáltatások, hol helyezkednek el a liftek, mosdók és lépcsők, valamint mennyire egyértelműek az irányok.
Ha egy üzlethez csak hosszú, rosszul megvilágított folyosón lehet eljutni, az csökkentheti a spontán betérések számát. Ugyanez igaz az emeleti helyiségekre is: ha a lift vagy mozgólépcső nehezen található meg, a felső szintek természetes hátrányba kerülnek.
A gyalogos útvonalakat ezért csúcsidőben is érdemes megfigyelni. Hol alakul ki torlódás? Melyik bejáratot használják a legtöbben? Mely üzletek mellett haladnak el rendszeresen, és melyek maradnak kívül a fő útvonalon?
A parkoló nem csak férőhelyek összessége
Egy központ parkolója akkor működik jól, ha a látogatók gyorsan találnak helyet, egyszerű a ki- és behajtás, és a hosszabb ideig parkoló dolgozók nem foglalják el folyamatosan a legjobb ügyfélhelyeket.
A rövid ügyintézésre érkezőket célszerű közelebb engedni a bejárathoz, míg a több órán át maradó dolgozói járművek távolabb is elhelyezhetők. A parkoló használatát időalapú szabályozás, rendszámfelismerés vagy bérlői engedélyek is rendezhetik.
Érdemes külön figyelni a következőkre:
• mennyi idő alatt talál helyet egy érkező autós;
• hol alakul ki torlódás a csúcsidőben;
• mennyi ideig állnak átlagosan a járművek;
• van-e külön rakodóhely;
• hogyan választják el a gyalogosokat az autós forgalomtól.
A parkolási rendszer akkor jó, ha nemcsak elegendő helyet biztosít, hanem gyors helycserét és biztonságos mozgást is lehetővé tesz.
A kiegészítő szolgáltatásokból önálló bevételi forrás lehet
Egy kereskedelmi központ üzemeltetője nem kizárólag bérleti díjból szerezhet bevételt. Csomagautomaták, reklámfelületek, rendezvényterek, közös tárgyalók, tárolók vagy fizetős parkolási szolgáltatások külön bevételi lábat teremthetnek.
Ugyanebbe a körbe tartozhat a fizetős elektromos autó töltés is, ha van hozzá megfelelő forgalom és elegendő parkolási idő. Egy olyan helyen, ahol a látogatók átlagosan egy-másfél órát töltenek, más töltési rendszer lehet használható, mint egy egész napos irodai parkolóban.
A szolgáltatás gazdaságosságát nem csak az eladott energia mennyisége határozza meg. Számítani kell a berendezés beszerzésével, a villamos kiépítéssel, az üzemeltetéssel, a fizetési rendszerrel és azzal is, mennyire foglalja el a töltés a parkolóhelyet. A stormi.hu elektromosautó-töltési megoldásokkal foglalkozik, de egy kereskedelmi helyszínen a rendszer méretét mindig a tényleges látogatói viselkedéshez kell igazítani.
A bérleti díjat nem lehet a forgalomtól függetlenül kezelni
Egy gyengébb elhelyezkedésű üzlethelyiségre nem feltétlenül ugyanaz a bérleti díj indokolt, mint a főbejárat mellettire. A bérleti konstrukciók ezért gyakran figyelembe veszik a terület láthatóságát, a gyalogos forgalmat, a helyiség méretét és a szolgáltatás jellegét.
Bizonyos esetekben fix bérleti díj mellett forgalomarányos elem is megjelenhet. Ez részben megosztja a kockázatot az üzemeltető és a bérlő között, de csak akkor működik jól, ha az árbevétel ellenőrizhető és a szerződés egyértelműen rögzíti a számítás módját.
A túl magas bérleti díj rövid távon növelheti az üzemeltető bevételét, hosszabb távon azonban üres üzlethelyiségeket és gyengébb szolgáltatási kínálatot eredményezhet. Egy tartósan üres kirakat ráadásul a szomszédos üzletek forgalmára is negatívan hathat.
A működést mérni kell, nem csak szemmel figyelni
Egy kisebb kereskedelmi központban is sok olyan adat gyűjthető, amely segíti a döntéseket. A parkoló telítettsége, a látogatószám, a különböző bejáratok használata, az üzlethelyiségek forgalma vagy az átlagos tartózkodási idő mind megmutathatja, hol vannak gyenge pontok.
Ha például délután négy és hat között rendszeresen megtelik a parkoló, de a délelőtti időszak gyenge, akkor nem feltétlenül új férőhelyekre van szükség. Lehet, hogy inkább olyan szolgáltatást vagy akciót kell bevezetni, amely a forgalom egy részét más napszakra tereli.
Hasonlóan, ha egy emeleti üzletsor alacsony látogatottságú, először meg kell nézni, hogy a probléma a szolgáltatási kínálatban, a tájékozódásban vagy egyszerűen a hozzáférésben van-e.
A kereskedelmi központ működésének javítása nem egyetlen nagy beruházás kérdése, hanem sok kisebb döntés összehangolása. A megfelelő bérlői mix, az egyszerű közlekedés, a jól szervezett parkolás és a használathoz illesztett kiegészítő szolgáltatások együtt határozzák meg, hogy az épület valóban forgalmat termel-e, vagy csak üzlethelyiségek egymás mellett.
Fotó: Magnific